Mercado Imobiliário – Ata notarial e os negócios

Todo estudante de direito, logo ao iniciar os estudos de processo civil, se depara com o seguinte aforismo jurídico: “O que não está nos autos não está no mundo”. Significa que o julgador só irá analisar o que lhe foi apresentado, mesma lição que recebi de meu saudoso pai, ao me ensinar que “no direito não basta alegar, é necessário provar”.
Nesse sentido, sabe-se que as relações existentes no mercado imobiliário, seja com relação a vendas ou locações, são propensas ao surgimento de controvérsias, devendo os intervenientes no processo estar atentos e se resguardar com relação a futuros conflitos, o que fazem, normalmente, assessorados por competentes advogados.
Foi em decorrência disso que, recentemente, nos deparamos com um procedimento praticamente desconhecido da sociedade, denominado ata notarial, que passou a ser parte integrante do ordenamento jurídico brasileiro com a edição da Lei Federal 8.935/94, que regulamentou os serviços notariais e de registro, também conhecida como Lei dos Cartórios.
Essa lei prevê, em seu artigo 7º, inciso III, que aos tabeliães de notas compete com exclusividade, entre outros, lavrar atas notariais, facultando-lhes a realização das diligências necessárias à concretização do documento público, o que nos faz reportar ao Código de Processo Civil, que, em seu artigo 364, prevê que “o documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o tabelião, ou o funcionário declarar que ocorreram em sua presença”.
Importante lembrar que a simples lavratura de uma ata notarial não substitui a prova, mas especialmente perante o Poder Judiciário, qualifica o fato circunstanciado, em função do caráter público e imparcial do tabelião, que relata aquilo que vê, ouve, verifica e conclui, podendo ser caracterizada como meio de prova pré-constituída.
Característica que também pode ser conferida no Novo Código Civil Brasileiro, cujo artigo 215 estabelece que “a escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena”, e sua principal aplicação encontra-se no Código de Processo Civil, no capítulo referente à produção antecipada de provas, dividida em interrogatório da parte, inquirição de testemunhas e exame pericial.
Nessas circunstâncias, a ata notarial ganha grande importância para obter uma produção antecipada de provas que atenda aos interesses futuros, sem necessidade de recorrer ao aparato da Justiça estatal, que deve ficar preservada ao julgamento de casos de maior complexidade, especialmente no que se refere às perícias técnicas.
Sendo o assunto de caráter especializado, sugere-se que o tabelião de notas, no âmbito de sua competência territorial, compareça ao local da existência de um fato, na companhia de um ou mais peritos, passando ao relato dos acontecimentos, juntando o laudo técnico como parte integrante da ata.
Poderíamos mostrar outras tantas utilidades desse instrumento nos negócios imobiliários, mas, como exemplo, imaginemos os casos de recusa na entrega das chaves de um imóvel, inadimplência no recebimento de um bem em determinada data e sob determinadas condições, ou ainda, uma infração contratual em locação, cuja ata notarial pode ser usada como importante trunfo em uma negociação ou como prova em futura ação judicial.

Fonte:Jornal Estado de Minas       Autor: Francisco Maia Neto, Engenheiro e Advogado*
Sócio da Precisão Consultoria e autor do Guia de Negócios Imobiliários